善意取得适用的前提条件是无权处分的存在,而无权处分应当是名义上的权利人处分了登记于其名下的不动产,但实际上其并非实际上的权利人。实践中屡屡发生冒充房屋产权人出售"二手房"经过户登记给第三人的情形,因冒充者不是不动产登记薄上记载的合法权利人,其无权发动物权变动,故不应属《物权法》106条规定的无权处分之情形,第三人无权主张适用不动产善意取得。正确理解无权处分和不动产登记的性质,是不动产善意取得制度正确适用的前提。
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